在房地产交易中，很多开发企业将商品房销售交由专门房地产经纪公司代理，双方因房屋销售代理发生的纠纷日益增多，双方甚至诉至法院。
本周的学习分享会，由资深律师吴戈主讲，内容主要就房屋销售代理过程中的常见风险逐一作出分析和提示，并就如何防范法律风险作出探讨。
一、承接项目
销售代理合同的相关风险。销售代理合同的相关条款直接影响到是否具有独家销售权、是否需要支付销售保证金、是否有包销等特殊销售条款、是否有销售业绩考核及销售业绩未达标时有怎样的后果、佣金如何计算、如何结付、双方违约责任如何承担等。
二、启动项目
分销合同的相关风险，涉及到和渠道公司之间的佣金结算方式、总代和渠道、渠道和渠道之间客户认定的方式等。还包括预付给渠道的费用及其性质。
三、渠道带客
分销渠道销售人员带客户前往案场签约过程中的主要风险分析。
四、开盘前认筹
商品房取得商品房预售许可证前的销售活动不合法，认筹活动必须和商品房认购活动分开，合同标的仅限于优惠购房服务，不能包含任何认购承诺内容。
五、案场认购
客户经渠道带访至案场，于案场办理购房手续，包括认购书的签订、服务合同的签订、定金的交付、服务费（如果有）的收取、收据的开具等。
六、购房手续的办理
收集客户资料，协助客户办理按揭贷款手续，将材料提供给甲方办理商品房买卖合同的网签、备案等手续中的主要风险。
七、售后返租
主要风险：未竣工房屋售后返租是国家法律法规禁止的行为，代理公司应确保承租商铺的主体和开放商、代理公司保持独立。租金抵扣购房款的约定相当危险，容易导致法院认定租售是同一个主体。
八、督促回款
开发商如果未及时支付佣金的，公司应积极采取措施催款。催款前应注意收集的材料内容：法律关系证据、履约情况证据、开发商违约的证据、抗辩对方主张的证据等。
在吴律师讲完后，全体律师围绕本次主题进行交流，依据我所实际情况，与相关案件相结合进行了热烈地讨论，本次学习大家获益良多。
