小区业主需要了解的物业法律知识

2019年7月4日15:13:25 评论

物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小,一个单元住宅可以是物业,一座大厦也可以作为一项物业,同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。

说到物业的问题,很多人都知道一些,但是都只是一知半解。住小区,您要了解什么物业法律知识呢?

1、预交物业费有没有法律上的依据?

按照《物业管理条例》等相关法规规定,物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费;经批准可以预收的(一般通过前期物业服务协议方式),预收期不得超过6个月。

2、怎样判断小区物业的好坏?

(1)沟通管理。有良好的沟通渠道(上门拜访、满意度调查、座谈会、总经理接待日等),日常涉及业户的通知能有效及时推送给客户,有专职的客服人员衔接,投诉建议能在最短时间内得到反映并妥善处理解决。

(2)社区文化管理。每季度不少于1次大型社区文化活动开展,活动形式多样化,业户参与度高。

(3)房屋的维修与修缮管理。以对房屋及设备的维护管理来保证房屋及设备在正常状态下使用,并通过科学、正确的使用,延长使用年限,减少自然淘汰,充分发挥房屋及设备的效用,做到维护产权人、使用人的合法权益。

(4)环境管理。有良好的清洁卫生环境,能按当地环境情况进行有效环境管理工作,为业户提供良好的居住生活环境。(包含清洁服务、绿化养护、四害消杀、白蚁防控、排水排污隔油隔渣管道疏通、生活垃圾及建筑垃圾清运等事项)

(5)标识管理。有完整、齐全的标识索引及常用的温馨提示。

(6)治安管理。包括对房屋建筑及其设备设施的安全管理、产权人和使用人的人身安全、财产安全管理,制定并落实防盗等安全措施。

(7)车辆交通管理。对小区内的主要通道、停放车场地及设施的管理。

(8)公用市政设施管理。进行供水、供电、供气、供热、邮电、通讯等市政设施的委托管理,包括代收代交有关费用。

(9)违章建筑的管理。配合城市违建主管部门(一般为城管、综治办、房管局、规划局等职责部门),对违章建筑进行举报监督管理。

(10)多种生活服务。进行公共楼道、楼外道路及公厕的保洁清扫,垃圾清运等常规服务;代订奶、送报、送小孩入托上学、就医送药等委托性服务;开辟夜间收费停车场、旅游服务、养花种苗出售等经营性服务。在为产权人和使用人提供方便的同时,又增加了收入,弥补了管理经费的不足。

3、小区物业服务一般包含哪些内容?

小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。根据《物业管理条例》第二条的规定,物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。一般而言,物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。

4、签订物业管理合同要注意什么问题?

签订物业服务合同时要注意以下事项:

(1)明确委托物业服务的内容、范围和期限。

在服务合同里一定要明确物业公司是管理小区全部的物业工作,还是只负责某一项服务内容。如果约定不明,会带来很多不必要的麻烦。

(2)除了《物业管理条例》规定的业主委员会拥有的权利外,其它一些权利,也应在服务合同里更具体地约定。

(3)明确物业公司的权利和义务。本着权利和义务对等的原则,在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时,也要明确物业公司所承担的义务,并且尽可能地明确责任。

(4)对违约责任的约定。要在服务合同里明确物业公司违反约定应承担的违约责任,约定的责任要具有实用性和可操作性,不要约定成一些大而空的法规内容。

5、业主有权审查物业管理企业的收支吗?

没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质,即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权,这样只能严重干扰管理公司的正常运作。

6、小区内的停车位归开发商还是归业主?

停车位的归属,需要从该产权的归属来区分。能办理产权的,属于产权人;不能办理产权的,建筑规划红线范围内,已经在业主房产分摊面积内的,属于全体业主所有。一般来说,露天的大部分属于全体业主所有。地下车库的,属人防建设的,归属政府。非人防建设的,开发商缴纳土地出让金并办理相关手续后属于开发商。

《物权法》第七十四条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

7、物业费以什么面积收取?没入住要收吗?

物业费的收取分两种情况,房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准;房产证办理以后,以实测后的建筑面积收取物业管理费。

物业费的收取时间也分两种情况,按约定日期办理收楼手续的,从办理收楼手续之日起开始计算;未按收楼手续约定日期拖延收楼的,以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。

所以,到了上面提到的时间节点,物业就要开始计费了,即使不入住也是要收费的哦。

8、住在底层的业主还要交电梯费吗?

高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下,应该与其他楼层住户一样,承担电梯运行维护费。

一栋住宅,按所有权可划分为两部分,即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间,共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备,共有部分的特性是:产权上属全体产权人所有,功能上供全体产权人使用,实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定,住宅专有部分由产权人自行负责维护管理,住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理,其费用由全体产权人分摊。自然,电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。

9、有的业主不交物业管理费,这对我有影响吗?

有影响。物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的,如果有业户不交管理费,势必会给物业公司的管理运营经费造成影响,也将影响了已交费业户的利益,也就是影响了您的利益。

10、不交物业费,物业管理公司有权停水停电吗?

供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司,两者处于不同的法律关系中。

停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权,物业公司不是供水供电合同的主体,自然不享有供水供电权。在物业管理合同中,约定在业主欠缴物业费的情况下,物业公司可以以停水停电为惩罚手段,在合同法上属于涉他条款,依据合同相对性原则,这种条款应征得权利人的同意,否则,为无效条款,业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。在这种情况下,如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失,供水供电公司也可以向物业公司索赔。

11、物业公司能够对业主进行各类罚款吗?

不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为,物业公司都不能罚款。

罚款是一种行政处罚行为,只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款,其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。

12、物业费拖欠多久会被起诉?

法律没有明确规定物业费是按月交纳还是按年交纳,一般认定应该按月支付,比如3月份的物业费应该在3月底之前付清,如果没有支付,物业公司履行了催告程序也就是通知业主来交物业费,业主还是不交物业费,就可以起诉了。但是一般物业为了和业主保持良好的关系,都不会差几个月就起诉的,会及时通知,如果业主表示要支付,物业公司都不会起诉的。实际生活中发生物业纠纷较多的要么是业主接了房就没交过物业费,要么就是物业公司撤场也就是换物业公司,原物业公司才会起诉。

13、要怎么惩治不守公德的业主?

物业公司可以通过与业主签订物业服务合同,约定违约行为和违约金,一旦业主违反合同约定,乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车,物业公司就能要求业主支付违约金,以此作为处罚的手段。

同理,业主委员会也可以和业主签订相应的守约协议或制定业主公约,以此规范业主的行为。

14、物业维修资金怎么用?

按《住宅专项资金管理办法》规定,住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

15、怎样申请动用物业维修基金?

根据《住宅专项维修资金管理办法》规定:

住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:

(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议;

(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;

(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;

(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料,向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支;其中,动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;

(五)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

16、发生物业纠纷后,业主应当通过什么方式进行维权呢?

答:下面为业主介绍六种物业纠纷解决方式,业主可根据实际情况选择适用。

(1)业主与物业管理公司协商解决

《物业管理条例》中明确规定了业主、业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务,业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的约定,自愿平等地进行磋商,进而解决管理纠纷。

(2)由第三人协商解决

一般第三人调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种。业主与物业管理公司发生纠纷后可以将纠纷提交给第三人,由第三人来主持双方进行协商,促成双方在自愿平等的基础上达成调解协议。

(3)提交仲裁机构仲裁

业主与物业管理公司发生纠纷后,根据我国《仲裁法》第4条的规定,依照物业管理合同中仲裁条款或纠纷发生后自愿订立的仲裁协议,双方可将纠纷提请有管理权的仲裁机构进行裁决以解决纠纷。

(4)投诉

业主与物业管理公司发生纠纷时,业主可以根据《物业管理条例》第49条规定,向其所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。

(5)提起诉讼

业主通过以上四种方式仍无法解决纠纷时,可将纠纷诉至法院或直接向当地人民法院起诉,请求法院依法行使审判权以解决纠纷。

(6)如果以上方式都不能满足业主,可以更换物业管理公司

《物业管理条例》中明确规定广大业主有权选聘、解聘物业服务企业。因此,作为小区的真正主人,广大业主有权重新选择物业管理公司为其提供物业管理服务。

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