家事案件中借名买房的常见情形及法律风险

2019年7月15日15:00:13 评论

借名买房是指当事人一方(借名人)经他方(出名人)同意,以他方名义买房并登记,且房屋归属于借名人一方的行为。在借名买房关系中,房屋所有权名义上为出名人所有,但财产的使用、收益、处分均由借名人自行为之,在这种情况下,借名买房行为如果不做好风险防范,一旦出现纠纷,很有可能会赔钱又赔房。

案例一:

任某1是任某的叔叔。2006年9月18日,任某与杨某登记结婚。2009年4月,任某1因年事已高,以购房贷款年限短为由,与任某签订《购房协议》,以任某名义贷款并签订房屋买卖合同,房屋登记在任某名下。

杨某于2012年5月9日向法院提起离婚诉讼,2013年7月15日法院做出准予离婚的判决。该判决考虑到涉案房屋涉及案外人的权益,在离婚诉讼中不予处理该房屋。因此,离婚后杨某又提起共有权确认之诉,要求法院判决确认该房屋为杨某与任某共同所有。

该案房屋购买时间在杨某与任某婚姻关系存续期间,根据《婚姻法》第十七条规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有。虽然任某1与任某签订了借名买房协议,但是因为该协议签订系任某与杨某婚姻关系存续期间,杨某表示对该协议毫不知情,任某1未提交充分证据证明杨某知晓借名买房的事实。

因此,法院认为任某1与任某签订的《购房协议》,不宜直接作为认定任某与任某1之间的借名买房事实成立的依据。除此之外,任某和杨某实际居住在该房屋中,且任某1给任某的转账并未全部、直接用于还贷,而是用于任某和杨某日常消费。最终法院确认该房屋为任某与杨某共同所有。

点评:

本案中,在借名人与出名人签订书面协议的情况下,如果出名人,即房屋产权登记人的配偶否认借名买房的事实,认为婚姻关系存续期间登记在配偶名下的房产属于夫妻共同财产,在离婚诉讼之中或离婚之后要求分割该套房产,该借名购买的房产是很有可能被分割的。

所以,在进行借名买房时,借名人一定要确保通知到出名人配偶,并保留出名人配偶知情的证据。

案例二:

毛某是某国有企业职工,享有以工龄购房资格。2001年,毛某与单位签订了一份《房屋买卖契约》。该合同显示:毛某按房改房政策以5万元购买北京市朝阳区某一处房屋,计算房屋价款时折合了毛某的工龄,房产证上是毛某的名字。实际上,购房款是由毛某之子毛某1支付,房子也由毛某1装修并使用。毛某1与毛某之间没有任何协议。

2009年,丧偶多年的毛某再娶,要在房产证上增加新配偶的名字。毛某1反对,双方闹上法庭。毛某1主张,涉案房屋是自己借父亲的名义购买,购房款、房屋装修费均是由自己支付,涉案房屋产权证也一直由自己持有,其不同意毛某加名的行为并要求将房产过户到自己名下。

本案中,虽然毛某1就借名买房一事无法提供书面协议证明,法院无法认定“借名买房“的事实成立,但毛某1提供的父亲同事的证明、当初支付购房款时的转账凭证、房屋的装修费用单据以及自己10年来一直实际居住的物业缴费记录,获得了法官的认可,最终判决毛某一获得房产五分之三份额,支付相关补偿后,毛某1成功过户,保住了房产。

点评:

借用有购房优惠资格之人的名字购房,享受出名人享有的优惠资格的案件,比较多见的发生在家庭关系中。家人之间基于信任往往不会签订书面协议,这时,如果出名人反悔,房产也将面临风险,本案中的毛某1明智之处是他保留了自己一直占有使用该房屋的证据,从而获得了大部分房产,可即便如此,法官也没有认定他是房屋所有权人。

可见,借名买房即使是在家人之间,也要注意证据的保存,特别是相关费用凭证。当然,为了防止出名人擅自处分,一定要对其进行深入了解,要足够信任才可以借名,以免将来发生风险。

案例三:

王某1与王某2系兄弟,王某1与刘梅系夫妻,王某2与周某系夫妻。王某1与刘梅感情不好,为隐匿财产,王某1借王某2名义购房,房屋登记在王某2名下。不料王某2突然去世,其继承人有王某2之母刘某、妻子周某、女儿王小二。

本案一审、二审法院均认为,王某1与刘梅提供的证据足以证明其系涉案房屋的真实权利人,因涉案房屋登记于王某2名下,王某1要求王某2之继承人刘某、周某、王小二协助其办理过户登记手续,应予支持。

再审法院从房屋的出资情况、房屋占有使用和收益情况、权属证书的持有情况、关于借名买房有无合理解释判断,认为王某1的举证未达到证明双方存在借名买房合意的高度盖然性,因此驳回了王某1的诉讼请求。

点评:

借名买房时,如果实际登记人去世,借名人可以要求出名人的继承人配合办理过户。但前提是需要充分的证据证明与出名人之间确实存在借名买房的事实。这就需要借名人与出名人签订书面的协议,并且可以在协议中考虑到如果发生继承时的风险问题。

同时,借名人应当以自己的账户实际支付购房款,而不要以现金的方式支付,并保留相关付款凭证、契税发票等。如果实际居住并使用房屋,还要保留缴纳物业费、水电费的相关票据。

律师说法:

借名买房的双方通常都存在特殊的信任,家人亲友关系为多见。从我们接触的一些案例来看,借名买房双方一般均未签署书面协议。

如果登记购房人反悔,实际购房人若不能提供证据证明双方之间存在借名购房关系和支付购房款的事实,可能既无法得到房屋,又难以追回购房出资;如果登记购房人有对外债务,债权人可以要求法院查封并拍卖该房产;如果登记购房人死亡,该房屋可能会因为继承关系而被登记购房人的继承人主张权利。

如果登记购房人已经实际处分了房屋,实际购房人不能对抗善意第三人,要不回房屋,便只能以债权来向登记购房人主张权利。对登记购房人来说,可能会因为出名登记而不能享受国家购房优惠政策或丧失购房资格。如果出资人按揭还款不及时,还会影响到登记购房人的诚信度,进而影响以后的贷款。

还有一种风险发生在签订借名买房合同之时:根据所购房屋的不同性质,借名买房合同的效力可能不同。

如果是拆迁安置房、经济适用房等保障性、政策性房产,借名买房更容易触碰到社会公共利益,其行为有可能会被法院认定为无效,法律风险较大。而对于一般的商品房,该借名购房合同一般被认定为有效;只要不存在恶意规避法律或者政策的行为,双方自愿签署的借名买房合同有效,实际出资人可以根据该合同要求登记人将房屋过户到自己名下。

律师提醒:

借名买房有风险!防止赔钱又赔房,你需要注意以下几个方面:

1、一定要签订书面协议,用以证明借名买房的关系

如果出名人是已婚的,要保留其配偶对借名买房一事知情的证据,同时合同中最好约定登记购房人不配合过户房屋、将房屋卖给他人等违约情形发生时应承担的违约责任。

2、最好不要借名购买保障性、政策性住房

借名购买保障性、政策性住房的行为碰触社会公共利益,不仅违反相关法律、行政法规的规定,还有损害社会公共利益之嫌,万一发生纠纷,借名购房合同很有可能被法院认定无效。

3、及时保存相关证据

保存好出资记录、转账凭单、物业水电供暖等缴费凭证、还贷记录、购房发票,登记费用等,材料原件最好由实际购房人保管。

4、确保房产登记证由己方保管

发生纠纷时,房产登记证在出资人手中,很大程度上有助于法官认定借名买房事实的存在。

5、应当对登记购房人进行深入了解

为防止其擅自处分房屋,可以让其提供相应的担保,比如将房屋抵押给实际购房人等。

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