从房屋买卖合同纠纷案例,看“不可抗力”规则对合同解除权的影响

2021-12-03 0

案情简介

2018年4月26日,张某某与石家庄某房地产开发有限公司(开发商)签订了商品房买卖合同(“购房合同”)并支付了购房款158万元,合同第十一条约定的交房日期为2019年10月1日,合同第十二条第2款约定,“逾期超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。”补充协议第二条约定“因政府、银行、国家政策调控或有关部门原因致使主要配套功能运行延迟或遇天气因素或其他非出卖人原因未能交房的,交房期限予以顺延。”

交房日期到期后,开发商逾期未能交房,2019年12月7日,张某某依据购房合同第十二条第2款的约定,起诉开发商要求退还购房款并支付利息。开发商以大气污染防治以及新冠肺炎导致停工为由进行抗辩,并要求依据补充协议第二条的规定,要求顺延交房日期。

开发商向一审法院提交了18份停工证据主要为石家庄市重污染天气的启动通知和石家庄市重污染天气解除通知、政府停工通知,开发商提交了自2018年9月一至直2020年4月份的大气污染防治通知,主张因大气污染等导致停工310天。最终,法院认定大气污染防治以及新冠肺炎导致的停工属于“不可抗力”因素,交房日期予以顺延,顺延后的交房日期未到,判决驳回了张某某的合同解除的诉讼请求。

从房屋买卖合同纠纷案例,看“不可抗力”规则对合同解除权的影响

律师分析

张某某在收到一审判决后,于2020年9月份找到了我,我仔细分析了开发商提交的停工证据并研究了原合同法(现民法典合同编)“不可抗力”条款的适用规则,认为一审法院判决存在如下问题:

1、一审法院对被上诉人停工天数即交房日期顺延天数认定错误。开发商一审提交证明停工天数的证据为石家庄市重污染天气启动通知和解除重污染天气的通知,停工天数计算为重污染天气启动和解除通知期间的差额。经我通过查询和核实石家庄大气污染的通知发现,开发商提供的通知中,多次遗漏了石家庄市发布的重污染天气解除的通知,导致重污染天数计算数额变大;根据我的计算实际停工天数为134天,而开发商的天数为310天,如一审法院认定停工天数134天计算,那么张某某就符合了合同约定的解除条件。

2、一审法院对原合同法不可抗力条款的适用存在法律上的错误。

根据原《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”(民法典合同编第五百九十条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任,但法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除其违约责任。”)根据张某某与开发签订的购房合同履行情况来看,2019年10月1日以后,开发商已经属于迟延履行,因此,一审法院经2019年10月1日以后发生的大气污染、新冠肺炎等导致的停工计算停工天数属于对“不可抗力”规则的错误适用。

3、退一步讲,即便按一审法院认定的停工天数310天计算,到二审开庭时,开发商仍不能交付房屋的,同样符合了合同约定的解除条件。

二审期间,我接受了找张某某的委托并参加了二审,我先法庭阐述了以上观点并向法院提供了5份案例参考,最终,二审法院采纳了我的观点将本案发回了一审法院重新审理。

从房屋买卖合同纠纷案例,看“不可抗力”规则对合同解除权的影响

办案感悟

1、合同虽然约定了解除条件,在解除合同时,仍然需要审查法定的抗辩事由,本案的“不可抗力”条款就是可以抗辩延期履行的法定事由。
2、民事诉讼证据是核心,庭审中举证、质证是关键,本案一审天数认定错误,一部分原因为张某某对开发商提交的停工天数证据未充分质证导致了停工天数的认定错误,最终,使得合同解除权的行使时间认定错误。
3、“不可抗力”条款只能对合同履行期间内发生的不可抗力因素部分免责,合同迟延履行后就不能再适用,否则,对合同的另一方不公平,也可能导致合同处在一个不稳定的状态,不利于合同的履行。

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